Процесс подбора жилья, удовлетворяющего всем необходимым параметрам, порой занимает длительное время. Когда жилплощадь уже выбрана, заключение немедленной сделки не всегда возможно. Это связано с тем, что у какой-либо из сторон могут возникнуть различные затруднительные ситуации — одобрение ипотеки, проблемы с документами и т.д.
Для того чтобы гарантировать заключение основного договора купли-продажи и существует предварительный договор. В нем прописываются пункты, по которым продавец и покупатель обязуются в будущем оформить сделку. В случае, если кто-то передумает, с помощью преддоговора можно привлечь ненадежного оппонента к судебному разбирательству или выплате штрафной компенсации.
Недвижимость — предварительный договор купли-продажи
Преддоговором называется соглашение, согласно которому две участвующие стороны определяют свои намерения в будущем заключить основной договор. Если один из участников решил отступить от обещанной сделки, дальнейшая ситуация решается в судебном порядке. Существуют основные требования к предварительному договору:
- Его форма должна быть составлена по типу основного;
- В документе обязательно должен быть прописан и описан предмет основного договора, а также условия, которые удовлетворяют обоих контрагентов.
ПДКП нужно составлять в соответствии установленных норм ГК РФ, в противном случае он не будет иметь юридической силы и с легкостью будет обжалован в суде.
Важно: Преддоговор необязательно регистрировать, но рекомендуется все же заверить его у нотариуса — таким образом, можно удостовериться в правильности составления и проверить соответствие документа законодательному регламенту.
Нужно ли заключать преддоговор
В связи с тем, что недвижимость имеет высокую стоимость, многие не могут произвести оплату сразу. В таких случаях рекомендуется заключить ПДКП. Подписывают этот документ участники сделки по личной договоренности и желанию. Если заключаемая сделка предполагает ипотеку или участие несовершеннолетних, подписание предварительного договора обязательно.
Разновидности ПДКП — ключевые моменты
Предварительный договор купли-продажи недвижимости можно подразделить на несколько видов:
- Между покупателем и застройщиком;
- Покупка квартиры в ипотеку;
- С внесением предоплаты за объект договора;
- При опеке несовершеннолетних.
Смысл и форма каждого подвида напрямую зависит от конкретных обстоятельств и предмета, который продается или покупается. Давайте рассмотрим каждый из них подробнее.
Если вы хотите купить квартиру от застройщика
Согласно установленному ФЗ о долевом строительстве, застройщики имеют право привлекать покупателей только в пределах договора долевого участия. Это защищает права соинвесторов от рисков и застройщиков, действия которых противозаконны. Существуют фирмы, которые стараются обойти законодательство. Они предлагают дольщикам «вексельную схему» взамен условий, которые должны быть предложены по ДДУ.
При заключении такой сделки покупателям предлагают подписать предварительное соглашение купли-продажи жилого помещения, которое находится в процессе стройки. Только тогда, когда дом будет полностью отстроен и приобретет статус предмета собственности, возможно заключение основного договора. Законом не запрещается вкладывать инвестиции в возведение объекта, но если он еще не существует — купить квартиру и оформить основную сделку нельзя.
Покупка жилья по ипотечной программе
Чтобы приобрести жилую площадь от застройщика по ипотеке необходима оценка банка о платежеспособности соискателя. Если кредитная организация принимает положительное решение, то заемщик может заключать договор со строительной фирмой.
Обратите внимание: Для сделки по «вексельной схеме» никакой банк средства не выделит, ипотеку возможно оформить только в рамках договора долевого участия!
Если квартира отстроена и является чьей-то собственностью, а вы хотите приобрести ее по ипотечной программе, нужно заключить с продавцом ПДКП. В этом случае банку необходимо предоставить следующую информацию:
- Оговоренная стоимость соглашения на объект недвижимости;
- Согласие владельца на продажу;
- Назначенное время заключения договора;
- Оговоренный порядок расчета между сторонами.
Предварительный договор с внесением аванса за объект
Чтобы документально оформить предстоящую сделку и привести доводы внесение задатка за покупаемое жилье, контрагенты заключают предварительный договор. Этот документ позволяет заказчику забронировать покупку конкретного объекта. Продавец же, согласно заключенному соглашению должен приостановить поиск других более выгодных клиентов.
В данном случае такой договор обеспечивает гарантии обеим сторонам. Если претендент на квартиру нарушит свои обязательства, то внесенная предоплата покроет убытки продавца. А покупателю до заключения основного договора можно не волноваться о том, что выбранную жилплощадь продадут.
Купля-продажа при опеке несовершеннолетних
Если вы являетесь опекуном несовершеннолетнего и хотите продать недвижимость или долю, принадлежащую ему — необходимо одобрение уполномоченного органа опеки. Если опека не даст разрешение, то любая сделка будет считаться недействительной.
Преддоговор в таких случаях нужно обязательно заверить нотариально и только потом предоставлять в опекунские государственные органы. Сделку о продаже не одобрят, если не будут представлены доказательства о покупке новой квартиры равноценных или лучших условий.
Существуют ли риски при заключении ПДКП
Заключение предварительного договора не исключает определенных рисков. К сожалению, покупатель в данном случае может пострадать больше, чем продавец. Рассмотрим потенциальные риски:
- Полная гарантия получения желаемой квартиры отсутствует.
- Преддоговор могут признать недействительным.
- Двойная продажа жилья.
- Потеря аванса.
- Квартира может оказаться с обременением.
Внимание: Срок ПДКП устанавливают сами участники. При отсутствии указания в договоре точной даты, основной договор можно заключить в течение года со дня заключения преддоговора. По истечении 365 дней юридически договор теряет силу.
Что должен содержать предварительный договор купли-продажи
Документ должен быть правильно составлен и содержать следующее:
- Информация о контрагентах — имена всех владельцев недвижимости, а также тех, кто ее приобретает;
- Информация об объекте недвижимости — адрес квартиры, количество комнат, квадратура, кадастровый номер и т.п.;
- Дата заключения сделки — прописывается цифрами и прописью;
- Если продавцу передается задаток — обязательно прописать в преддоговоре. К соглашению в этом случае нужно взять расписку на получение денег с указанием суммы и срока;
- Цена сделки — после заключения ПДКП изменить ее нельзя;
- Порядок расчета по соглашению;
- Ответственность контрагентов в случае нарушения договора;
- Обязанности продавца — в случае дополнительных действий. К примеру выписки прописанных ранее жильцов из квартиры.
ВЫВОД
Заключать предварительный договор нужно, чтобы максимально обезопасить себя. Если подойти к этому ответственно и прописать необходимые пункты, можно избежать много неприятных ситуаций при заключении основной сделки купли-продажи. Перед тем, как подписать документа, внимательно изучите и прочтите договор.