Расторжение договора купли-продажи недвижимости — как аннулировать сделку

Во время купли-продажи собственности могут возникнуть ситуации для расторжения договора. Но не каждый человек способен разобраться в юридических тонкостях, присущих этому процессу. Цель этой статьи помочь разобрать в этом сложном вопросе.

Если решите отправить уведомление о расторжении с курьером, вы можете быть уверены, что курьер лично передаст ваш документ в пункте назначения или положит его в почтовый ящик нужного получателя.

По сути, расторжение — это одностороннее заявление партнера по договору с целью прекращения существующих договорных отношений . Поначалу это звучит очень правдоподобно. Но реальность жизни выглядит немного иначе для большинства людей. Потому что прекращение часто связано со всевозможными эмоциями.

Также избегайте таких фраз, как «Я хотел бы расторгнуть договор», а вместо этого напишите «Настоящим я расторгаю договор». С первой формулировкой можно столкнуться с теми же проблемами, что и с непродуманными причинами расторжения: другая договаривающаяся сторона может оспорить расторжение.

Что послужить расторжению

Для обоих сторон важно обратить внимание на правильную процедуру и определенные сроки. Во всех этих положениях сроки, которые должны быть соблюдены, имеют главное значение. Сроки уведомления также являются важным отличительным признаком, когда дело доходит до различия между обычным прекращением и прекращением без предварительного уведомления.

По обоюдному соглашению

Такой серьезный документ о купли-продажи имущества, может быть, расторгнуть, только если на это есть веские причины. Аннулировать соглашение просто не получится. Ситуациями, которые могут служить в качестве причины расторжения соглашения могут выступать:

1. Договор купли–продажи, который был оформлен как дарение собственности. В этом случае покупатель не может требовать возврата потраченных средств на приобретение имущества.
2. Заниженная стоимость недвижимости. При аннулировании сделки вследствие занижения цены имущества, продавец обязан возместить покупателю средства на ту сумму, которая была прописана в соглашении.
3. Просрочка платежа. Если у покупателя недостаточно средства для покупки недвижимости, и он не произвел выплату определенной суммы в срок, указанный в соглашении, то такой договор может быть расторгнут.
4. Договор о купли-продажи от имени продавца был заключен не им самим, а его представителем. Это также является одной из причин, по которой можно требовать расторжение соглашения.
5. Продаваемое имущество не соответствует заявленным характеристикам, или оно имеет ряд серьезных дефектов и недостатков, о которых не было указано заранее.

В одностороннем порядке

Но также возможна и процедура одностороннего расторжения договора. Покупатель может потребовать расторгнуть контракт о купли-продажи имущества в одностороннем порядке, если:

1. Продавец отказывается передавать права на недвижимость после того, как покупатель оплатил покупку и выполнил свою часть сделки.
2. Продавец продал имущество, которое обременено правами третьих лиц. Например, прописанный в квартире человек не выписался из недвижимости за сроки, которые были установлены при заключении соглашения о купли-продажи имущества.
3. Человек, продавший недвижимость, не предоставил покупателю всех необходимых документов имеющих важное значение в обозначенный промежуток времени. Такая ситуация может послужить причиной аннулирования договора, только если в нем не было предусмотрено наказание за такое нарушение.

Продавец может потребовать аннулировать контракт о продаже имущества, в том случае, если:

1. Покупатель по каким-либо причинам отказывается оплачивать покупку недвижимости и не собирается это делать.
2. В том случае, если соглашением была предусмотрена рассрочка оплаты, а покупатель не перевел вовремя в полном объеме ту сумму, которая была прописана в договоре. По истечению указанного в документах срока, продавец имеет право требовать одностороннего расторжения договора. Однако, здесь есть нюанс, продавец не может отказаться от контракта в одностороннем порядке, ели покупатель уже выплатил больше 50% от общей стоимости недвижимого имущества.
3. Покупатель игнорирует судебное решение, которое обязывает его совершать оплату имущества.

Иные причины

Все стороны, участвующие в сделке обязаны соблюдать прописанные в соглашении условия, нарушение или недобросовестное их выполнение может стать причиной расторжения договоренности. Также катализатором разрыва отношений могут быть:

1. Использование одной из сторон ненастоящих или фальшивых документов в процессе регистрации договора.
2. Неправильное оформление документов во время сделки
3. Квартира не была освобождена в указанные сроки
4. Были нарушены права лиц, не достигших несовершеннолетнего возраста. Например, в том случае если на момент совершения сделки о купли-продажи имущества в квартире проживал несовершеннолетний, и он не был наделен полагающейся ему долей. Тогда по наступлению совершеннолетия он имеет право обратиться в соответствующие инстанции и инициировать расторжение совершенной сделки.

Важно! Необходимо помнить о сроках, в течение которых можно потребовать аннулирование договора о купли-продажи имущества. Три основных временных отрезка:

• 1 год. Если прошение было подано в течение одного года, то сделка будет расторгнута как оспоримая – если произошел обман с одной из сторон, отсутствовало согласие на проведение процедуры по купли-продажи, один из участников процесса был введен в заблуждение.
• 3 года. Контракт объявляется мнимым или притворным, он нарушает права и полномочия третьих лиц или он был совершен лицом, которое не является дееспособным.
• 10 лет. Самый большой установленный срок в законодательстве Российской Федерации, по прошествии которого можно защищать личные имущественные права.

Также необходимо понимать, что отсчет начинается не с той даты, когда была совершена сделка, а с того момента, когда лицо, подающее заявку на расторжение договора узнало о самом факте свершения сделки. В ряде случаев в суде могут рассматриваться дела, у которых истек срок давности. Например, в том случае если при совершении процедуры по купли-продажи недвижимости были ущемлены права человека, не достигшего совершеннолетнего возраста, то при наступлении необходимого возраста этот человек имеет полное право требовать пересмотра сделки, даже если она была совершена более десяти лет назад.

Каким образом проходит процедура расторжения договора о купли-продажи квартиры

Аннулирование договора по обоюдному согласию

В том случае если сделка была расторгнута по соглашению обеих сторон, тогда участниками процесса должен быть составлен документ о прекращении договора. В этом документе должны быть прописаны все условия, согласно которым будет осуществляться возврат денежных средств, к кому перейдет право собственности на имущество и т.д.

Аннулирование сделки в одностороннем порядке

Согласно законодательству лицо, которое является инициатором расторжения договора. Должно предпринять попытки по урегулированию вопроса без привлечения суда. Инициатор должен в письменном виде предложить второй стороне прекратить соглашение по обоюдному согласию. Только в том случае, если вторая сторона отказалась в регулировке вопроса, инициатор имеет право идти в суд. Кроме того, сторона, начавшая расторжение договора имеет право обратиться в суд если она не получила ответ на письменную просьбу в срок, установленный в предложении. Если этот срок не указывался при составлении документов, то время ожидания ответа, предусмотренное Гражданским кодексом, составляет тридцать суток.

Если сторонам не удалось договориться в досудебном порядке, то инициатору при подаче заявления в суд необходимо:

• Предварительно подготовить и предоставить суду исковое заявление и материалы, являющиеся причиной для прекращения процедуры о купли-продажи;
• Поучаствовать в заседаниях суда в процессе рассмотрения данного дела;
• Получить судебное решение и при необходимости обратиться в Росреестр, если в Единый Государственный Реестр Недвижимости была внесена информация о переходе права собственности.

Судебные расходы

Принято, что все расходы на судебные издержки оплачиваются из кармана проигравшей стороны, но до вынесения решения основным плательщиком является истец. Он должен оплатить госпошлину, работу смежных специалистов, дорогу и проживание лиц, которые являются вовлеченными в судебный процесс. И также компенсацию в том случае, если суд признает иск безосновательным.

Если суд признал иск обоснованным, то все потраченные истцом денежные средства компенсируются проигравшим. Выплата производится на основе квитанций и чеков предоставленных истцом.

Аннулирование сделки после регистрации

Прекратить действие заключенного соглашения о купли-продажи имущества можно даже после его регистрации, когда он и становится официально заключенным. Расторжение сделки после регистрации можно разделить на несколько этапов:

1. Когда право собственности на имущество еще не перешло от одного участника процесса к другому, на этом этапе все что нужно сделать для расторжения сделки это подать заявление об остановке регистрации в Росреестр.
2. Право собственности перешло от одного человека к другому, но оплата произведена не была. Аннулировать договор на этом этапе можно путем обращения в Росреестр и предоставления специального документа о прекращении сделки. Право собственности в таком случае вернется к тому, у кого оно было до совершения процедуры купли-продажи.
3. На этапе когда договор исполнен, то есть право собственности перешло от одного участника к другому, и покупка квартиры была оплачена в полной мере, аннулировать соглашение практически невозможно. В том случае если участники процесса изменили свое решение и не хотят проводить сделку, то самым простым вариантом будет обратная купля-продажа. Так обе стороны смогут вернуться с чего они изначально начинали.

Причины расторжения лежат на самом человеке, который уже не может выполнять договор. Необходимо учитывать, что должна быть объективная причина, которая основывается на индивидуальных особенностях и способностях.

Срок аннулирования договора о купли-продажи

Количество времени, которое займет расторжение сделки, зависит от того, каким способом разрешается ситуация.

Если соглашение прекращается по обоюдному согласию, то основная часть времени уходит на формирование документа о прекращении сделки и на регистрацию. Весь процесс занимает не больше месяца, около 20-27 суток.

Как ускорить процесс расторжения

Ускорить процесс аннулирования сделки возможно только в случае прекращение ДКП по обоюдному согласию. Это можно сделать, если при отправлении письменной претензии истец использовал не почту, а курьера, таким образом можно сэкономить как минимум несколько дней времени. Помимо этого инициатор в письменной претензии может указать конкретные сроки, в течение которых вторая сторона обязана ответить на претензию. Согласно закону стандартное время ответа – 30 суток, тогда как в письме инициатор указать срок в 14 суток или меньше.

Заключение

Расторгнуть соглашение о приобретении или продаже недвижимости можно как по согласию обеих сторон, так и через судебное разбирательство. Более легким и быстрым способом является первый вариант, он не требует подготовки большого количества документов и весь процесс занимает около месяца, в то время как аннулирование ДКП через суд может занять от 6 месяцев и больше. Подавать заявление на прекращение договоренностей можно только при наличии веских причин. Начинать судебное разбирательство есть существенные нарушения пунктов договора одним из участников процесса. При этом все судебные издержки оплачивает из своего кармана проигравшая сторона. Процедура расторжения ДКП возможна только если сделка не была исполнена, то есть пока право собственности на жилье не перешло от одного участника процесса к другому или если покупатель еще не в полной мере заплатил за покупку недвижимости.