При сделках с недвижимостью самое важное — правильно оформить все нужные документы и не совершать ошибок, которые обычно делают неопытные продавцы. Такие сделки не всегда бывают сложными — зависит от обстоятельств, при которых продаётся жильё. Продажа такой собственности связана со сбором документов, а часто — ещё и с поиском посредников.
Как реализовать недвижимость без помощи юристов и риэлторов, сделав всё правильно и не потратив на это много времени?
Как быстро продать квартиру без посредника
Вы хотите продать жильё, но у вас нет времени на поиск подходящего специалиста (или средств на оплату его услуг). Проще оформить сделку самостоятельно. Но вы не знаете, какие документы для этого понадобятся, сколько времени займёт процесс. Что делать, если вы хотите продать квартиру, но не прибегать при этом к помощи посредников?
Просмотр объявлений
Первое, что вам потребуется — начать смотреть объявления на площадках по продаже. Так как вы сейчас являетесь продавцом, вас интересуют объявления о покупке. Записывайте вручную или в таблицу Excel самые подходящие, как вы считаете, варианты.
Чтобы установить цену, вам придётся просмотреть и объявления о продаже. Выбирайте предложения, похожие на ваше: такой же тип недвижимости (квартира, дом), такая же площадь, количество комнат. Не нужно ставить цену выше самого верхнего из найденных значений, но нельзя и опускать ниже минимального. В первом случае вряд ли кто-то сможет купить вашу недвижимость, а во втором непривычно низкая цена может вызвать подозрения.
Важно! Многие не учитывают расположение квартиры, тем не менее он важен. Если вы живёте на первом или последнем этаже, будьте готовы к тому, что продавать такое жильё придётся долго и по значительно сниженной цене.
На этом заканчивается первый этап: самостоятельное определение стоимости.
Размещение своего объявления
Есть несколько досок, на которых россияне могут разместить объявление о продаже квартиры. Одни специализируются на недвижимости, другие соглашаются размещать всё, что вообще может продаваться. Приведём пример нескольких таких площадок.
Авито
Один из самых известных российских интернет-сервисов для размещения объявлений о продаже вещей и недвижимости, а со сравнительно недавнего времени — также о поиске работы и сотрудников. Шанс, что ваше объявление увидят здесь, высок — каждый день сайт посещают тысячи человек.
Важно! Регистрация на Avito бесплатна, но некоторые функции доступны только после внесения средств (увеличить количество просмотров объявления, выделить его).
Юла
Аналог предыдущего сервиса, также содержащий объявления о разных товарах. За несколько лет своего существования стал таким же популярным классифайдом, как и Авито.
Здесь можно подавать неограниченное число объявлений, и все они будут бесплатными. В этом — преимущество перед Avito, на котором есть платные функции. Минус — ограниченное число фотографий, которые можно добавить к объявлению: всего 4, чего явно недостаточно для того, чтобы со всех сторон показать квартиру.
Циан
Специализированная доска объявлений, на которой размещаются только предложения о продаже или сдаче в аренду недвижимости. Кроме домов и квартир, здесь нет ничего.
Преимущество такой доски объявлений — гарантированно встретится целевая аудитория, люди, готовые откликнуться на ваше предложение. И посещаемость у него очень высокая — в месяц сюда приходит более 20 миллионов уникальных пользователей.
Другие порталы по недвижимости
Если вам не нравится ни один из этих сайтов, можете поискать их аналоги. У каждого своя специфика и свои условия использования.
Социальные сети
Быстрый способ найти покупателя — разместить объявление в группах в социальных сетях. Это может быть одно сообщество или несколько, а также ваша страница.
Рекомендуется искать группы следующих тематик:
- «официальная» группа города, в котором вы продаёте квартиру
- неофициальные сообщества вроде «Подслушано (название города)» и подобных
- тематические сообщества
- группы, в которых размещается реклама
Всё это должно быть строго в вашем городе — если вы будете размещать предложение в группе, предназначенной для жителей всей страны, его просмотрит больше пользователей, а вот вероятность, что кто-нибудь откликнется, стремится к нулю. Если вы подберёте группы вашего населённого пункта, эта вероятность, наоборот, повышается.
Отдавайте предпочтение сообществам с открытыми комментариями или оставляйте возможность написать личное сообщение. Пишите не анонимно, держите личные сообщения открытыми.
Оффлайн
Многие считают этот способ бесполезным, тем не менее он продолжает работать даже при активном развитии интернета. Обычные объявления с номером телефона, расклеиваемые на улице, тоже могут принести результат. Советуем держать телефон всегда включённым и при себе: вам могут в любой момент позвонить покупатели.
Существенный минус этого метода — вам придётся приложить значительные усилия, распечатывая объявления и расклеивая их по всему городу.
Лучше не размещать объявление в одном источнике, а опубликовать в нескольких — например, на досках вроде Avito и Юлы и параллельно в соцсетях. Так вы повысите шанс быстрого отклика — а если уже найдёте потенциального (или уже реального) покупателя, можете убрать объявление отовсюду или разместить апдейт, что квартира продана.
Подготовка документов к продаже недвижимости
Итак, у вас уже появился покупатель, и он готов смотреть квартиру. Но никакой сделки не будет, если вы не подготовили документы. Для этого вам понадобится следующий набор:
- паспорт
- документ, подтверждающий ваше право собственности на эту жилплощадь (свидетельство о регистрации права, выписка из ЕГРН)
- договор купли-продажи, акт передачи, дарственная или свидетельство о праве на наследство
- поэтажный план БТИ
- справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги
- разрешение органов опеки (если дети наделены долей!)
Список может меняться — узнайте, какие нужны документы для продажи квартиры в вашем регионе на данный момент. Паспорт подтвердит вашу личность, для чего нужны остальные бумаги — рассказываем ниже.
Выписка из ЕГРН
Подтверждает, что вы действительно являетесь владельцем этой квартиры или дома. Выписка должна быть актуальной, чтобы покупатель был уверен, что вы оставались владельцем недвижимости до дня её продажи. Является при сделках с жильём основным документом.
Если с вами в дальнейшем будут рассчитываться через банковскую ячейку, понадобится ещё одна выписка из ЕГРН о том, что недвижимость сменила владельца.
Документы-основания
Теперь вам нужно продемонстрировать, как именно ваша квартира оказалась в вашей собственности. Это может быть покупка, дарение, наследство. На каждый из этих случаев существуют свои документы. Они называются документами-основаниями.
План БТИ
Покупатель должен получить представление о том, что собирается приобрести, ещё до личного визита и осмотра. Такое представление могут дать бумаги из БТИ — план и экспликация. Они не обязательны при проведении сделки, но дают понять, как расположены комнаты в квартире, сколько их, какова суммарная площадь, как она распределена, была ли перепланировка.
Если квартира подвергалась перепланировке, продавец должен доказать, что та была законной. Иначе возникает риск, что эту квартиру никто не купит.
Отсутствие задолженности
При крупных покупках люди хотят убедиться в отсутствии задолженности за коммунальные услуги: в случае с квартирой это прежде всего задолженность по жилищно-коммунальным услугам. Если вы не заплатили вовремя за электроэнергию, водоснабжение и другие подобные услуги, вам необходимо это сделать до выхода на сделку.
Ещё один вопрос приходится решать, если вы пытаетесь реализовать ипотечную квартиру. Покупатель захочет убедиться, что ипотека уже погашена — иначе вы не сможете выйти на сделку, т.к. на недвижимости есть обременение. Необходимо закрыть ипотеку, дождаться снятия обременения и предоставьте справку о погашении ипотеки покупателю.
Узнать подробнее о списке документов, которые необходимы для продаже недвижимости: https://novostroyrf.ru/articles/nedvizhimost/kakie-dokumenty-neobkhodimy-dlya-prodazhi-kvartiry/
Взаимодействие с покупателями
Вы собрали все необходимые документы и подали объявление. На него откликнулись. Как взаимодействовать с человеком, который захотел приобрести вашу жилплощадь?
До прихода покупателя подготовьте квартиру к продаже. Уберите всё ненужное, личные вещи, проведите уборку. Вам надо представить жильё в лучшем виде.
Если вы уже не живёте в этой квартире, не стоит опаздывать на показ. Приходите вовремя и активно общайтесь с покупателем. Но старайтесь рассказать о недвижимости объективно, без преувеличения достоинств или недостатков. Будьте готовы, что он осмотрит все комнаты — и даже те уголки, куда вы не часто заглядываете. Перед таким значительным вложением, как покупка жилплощади, требуется убедиться, что она находится в хорошем состоянии и проживание там не доставит неудобств.
Несмотря на то, что выпячивать недостатки не стоит, всё же нужно честно рассказать о них, особенно если покупатель спрашивает. Если вас недавно затопили или по каким-то причинам пришлось делать косметический ремонт — не скрывайте этого.
То же и с преимуществами: хоть не надо их преувеличивать, но подчеркнуть имеющиеся — не лишне. Из вашего окна открывается красивый вид на город? Соседям можно доверять и они не мешают громкой музыкой и затяжными ремонтами? Дом находится под управлением хорошей компании? До него удобно добираться? Расскажите об этом подробнее — и можете даже слегка поднять цену. Но только слегка.
Аналогично будьте готовы снизить стоимость за «непрезентабельный» вид из окна или наличие шумных соседей.
Помните: половина впечатления у покупателя зависит от вас, вторая — от самой квартиры. Опоздание на встречу, попытки скрыть минусы жилья, слишком высокая или подозрительно низкая стоимость — всё это может насторожить и даже отпугнуть. Уделяйте внимание деталям сделки, а не только её формальной стороне.
Передача денег
Этот вопрос одинаково актуален для обеих сторон сделки. Продавец беспокоится, что продажа «сорвётся»: вам пообещают заселиться в квартиру и выплатить за это деньги, а потом уйдут, встретив вариант получше. Покупатель — что отдаст слишком много денег за жилплощадь, где потом обнаружатся скрытые недостатки. Или — что передаст средства, а продавец передумает.
Какие гарантии должны получить обе стороны? Несколько лет назад люди в таких случаях пользовались услугами нотариуса. Он пересчитывал средства, они передавались продавшему жилплощадь, после чего подписывался договор. Но сегодня это уже не совсем актуально: давно изобретены безналичные расчёты, да и опасно ходить по улицам с такими большими суммами денег.
Деньги вы получите через банковскую ячейку либо аккредитивный (безналичный) расчёт. Ячейка подойдёт, если вам собираются заплатить наличными. Перед тем, как сделка будет заключена, покупатель квартиры кладёт эти средства на счёт или в ячейку.
Если сделка совершается с наличными, покупатель заключает договор на хранение своих средств с банком. В документе указано, что получить их затем сможете только вы, но при одном условии: у вас должна быть с собой выписка из ЕГРН, свидетельствующая о переходе права собственности недвижимости к другому собственнику. Это будет доказывать, что продажа фактически состоялась.
Вывод
Люди не часто продают жильё самостоятельно, потому что им кажется, что это будет сложно. Задача не такая трудная, как представляется на первый взгляд. Она сводится к нескольким этапам — подготовке помещения к показу, сбору документов, размещению объявлений, договору и получению оплаты.
Весомое преимущество такой сделки в том, что вы контролируете ситуацию сами, не перекладывая ответственность на посредников. Каждый этап купли-продажи зависит от вас, вашего умения договариваться и презентовать недвижимость.
Учтите только, что на продажу жилья придётся потратить чуть больше времени, чем при содействии профессиональных юристов и риелторов. С другой стороны, вам не придётся платить им за услуги, искать хороших специалистов в своём городе и доверять незнакомым людям подбор вашего списка документов.