Средства от продажи единственного ипотечного жилья достанутся не всем кредиторам
Минэкономики подготовило законопроект, призванный дать дополнительные гарантии физлицам-банкротам, у которых ипотечное жилье является единственным. Средства от продажи такого жилья, оставшиеся после погашения долга перед банком и первоочередными кредиторами, предлагается не направлять на погашение остальных долгов, а оставить должнику для покупки или аренды другой жилплощади. Эксперты отмечают, что граждане с единственным жильем в ипотеке банкротятся довольно часто и судебная практика уже идет по предложенному Минэкономики пути — с учетом имеющейся возможности заключать с банками мировые соглашения у должников теперь будет больше вариантов.
Минэкономики разработало проект изменений в закон «О несостоятельности», меняющих правила погашения долгов гражданина-банкрота за счет ипотечного жилья, являющегося единственным. Эта инициатива подготовлена во исполнение решения Конституционного суда (КС; см. “Ъ” от 5 июня). Напомним, личное банкротство возможно при долгах от 500 тыс. руб. и их просрочке на срок более трех месяцев.
Предложенный законопроект — не первая попытка улучшить положение граждан с единственным жильем в ипотеке в случае банкротства. Ранее Госдума приняла закон, позволяющий такому должнику заключить мировое соглашение с банком без учета мнения остальных кредиторов — до этого сохранить жилье должник мог только при реструктуризации долгов или по мировому соглашению в случае, если оно одобрено кредиторами. Если одобрения не было, недвижимость реализовывалась на торгах, а средства после расчетов с банком распределялись между незалоговыми кредиторами.
Согласно законопроекту Минэкономики, средства от продажи ипотечного жилья будут направляться на специальный счет.
Сначала использовать их будет возможно только на покрытие расходов на обеспечение сохранности жилья и его реализацию на торгах. Затем до 90% средств направляется на погашение требований банка, а 10% — кредиторов первой и второй очереди (речь идет, в частности, о требованиях вследствие причинения вреда жизни и здоровью, а также по оплате труда). Если деньги после этого остаются (например, когда большая часть займа была погашена), они могут исключаться из конкурсной массы, то есть не направляться на погашение остальных долгов и возвращаться должнику.
Как отмечает первый замглавы Минэкономики Илья Торосов, законопроект предоставляет гражданину «дополнительную гарантию защиты его конституционного права на жилище, наделяя исполнительским иммунитетом средства, оставшиеся после погашения требований залогового кредитора»: эти деньги могут быть использованы для покупки нового жилья или его аренды. При этом сумма, которая исключается из конкурсной массы, может быть уменьшена судом по ходатайству лиц, участвующих в деле — до размера, «позволяющего удовлетворить потребности гражданина и его семьи в жилом помещении». Также размер возврата может быть уменьшен при недобросовестности должника — среди примеров КС называл случаи, когда должник целенаправленно выплачивал ипотеку за счет средств, полученных от других кредиторов.
Председатель «Банкротного клуба» Олег Зайцев отмечает, что постановление КС, во исполнение которого разработан законопроект,— «тот редкий случай, когда и до этого судебная практика не требовала корректировки».
Руководитель судебной практики консалтинговой группы РКТ Иван Стасюк также обращает внимание на то, что предложенный подход уже работает в судебной практике. Саму идею он считает справедливой и с точки зрения прав остальных кредиторов: «Если бы не было ипотеки, то единственное жилье вообще бы не продавалось, поэтому логично, что и в случае продажи ипотечного единственного жилья оставшиеся кредиторы ничего не получат». С учетом уже принятых изменений, говорит Иван Стасюк, у должника будет больше вариантов: если есть возможность справиться с платежами по ипотеке, то он будет выбирать мировое соглашение, если нет — жилье будет продано. По словам Олега Зайцева, «единственное, что вызывает принципиальные возражения — то, что законопроект вслед за КС допускает удовлетворение требований кредиторов первой и второй очередей из заложенного жилья, что ухудшает ситуацию по сравнению с действующей практикой».
Банкротов не выселят из незарегистрированного единственного жилья
Партнер юрфирмы «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Павел Новиков отмечает, что граждане с единственным жильем в ипотеке банкротятся довольно часто, но проект улучшит их положение «крайне незначительно» — в большинстве случаев почти все вырученные средства с учетом процентов и неустоек пойдут на погашение требований банка. Впрочем, Иван Стасюк считает такой сценарий «не слишком вероятным» — в том числе с учетом того, что банки обычно выдают кредит в размере 80–90% от стоимости квартиры и средства от продажи могут превысить размер долга.