Сплошь и рядом возникают ситуации, при которых собственникам важно убрать из книг регистрационного учета одного или более числящихся в их доме людей. Наиболее просто проходит эта процедура, если нет никаких разногласий, и сами выписываемые не против лишения связанных со своим статусом прав. Тогда просто обращаются в многофункциональный центр, который вправе вносить подобные коррективы. И после подачи определенного пакета документов, рассмотрев заявку, госслужащие обычно ее удовлетворяют. Однако если согласия нет, то сотрудники МФЦ ничем помочь не могут. Придется пытаться решить свою проблему через суд, но даже там вердикты не всегда положительны для истцов при разбирательстве таких дел.
Терминологические нюансы
Начать стоит с того, что термин «прописка» юридически некорректен. Последние документы, которые его содержали, давно уже сданы в архивы, в актуальных делопроизводственных материалах его встретить нельзя. О «прописке» говорят преимущественно в повседневной речи, потому что это слово стало привычным. С точки зрения текущего законодательства, граждане и иные люди могут быть зарегистрированными по месту жительства либо по месту пребывания. Опять же, для упрощения, в обиходной речи это принято называть постоянной и временной регистрацией.
Во втором случае, как нетрудно догадаться, всегда будет установлен при внесении записи окончательный срок, после которого — без всяких дополнительных усилий — юридическая сила акта будет утрачена. Тогда владельцы недвижимости еще вправе произвольно, по личному усмотрению, в любой момент прервать регистрацию определенного лица, даже до окончания формального срока. Потребуется только подать заявку чиновникам, предъявив им свой паспорт.
Иначе обстоит дело в случае постоянного проживания по какому-то адресу. Довольно многие люди полагают, что раз они владельцы недвижимости, то обладают практически неограниченными полномочиями. В частности, будто они имеют право вселять и выселять кого угодно по своему намерению. Но такое мнение совершенно неверно. Стоит всего один раз постоянно зарегистрировать кого-либо в квартире или доме, и с этого момента произвольное лишение права доступа туда не допускается по закону. И такой нюанс может дать немало огорчений.
Что делать, если зарегистрированный не желает выезжать
Начать стоит с разбора темы выселения взрослых людей. Опять же наиболее просто все решается, если сами жильцы не возражают. Но увы, в реальной жизни бывает совершенно иначе — и гораздо чаще, чем хотелось бы. Конфликты между людьми побуждают их использовать все рычаги давления друг на друга. И регистрация в жилой недвижимости — очень эффективный вариант воздействия. «Прописаны» бывают не только расставшиеся супруги, но и вступившие в конфликт родственники разной степени близости, и даже совершенно посторонние граждане. Увы, без обращения в суд выселение их не представляется возможным — закон стремится пресечь вероятные злоупотребления правом владения. А судебную тяжбу начинать имеет смысл только при наличии веских оснований отстаивать свои права. Эти основания расписывают в исковом заявлении. Надо максимально четко, уже при подаче жалобы, продемонстрировать — есть причины, по которым необходимо прервать регистрацию ответчика. Каждую из таких причин полагается иллюстрировать документами и другими доказательствами. Но для подачи иска достаточно поначалу и документов, а свидетельские показания, видеоматериалы и прочее лучше оставить для самих заседаний.
С точки зрения закона основания для разрегистрации различны. Чаще всего это потеря супружеских связей (развод) или грубое нарушение норм общежития — скандалы, насилия, открыто антиобщественный образ жизни. Это надо подтверждать, соответственно, свидетельством о разводе, либо заявления, полицейские протоколы, акты снятия побоев, подтверждения материального ущерба и так далее. Но это не единственные возможные варианты.
Например, выселить жильцов можно будет, если они сознательно не жили в квартире уже очень длительное время. Или жили, но при этом не вносили плату за жилищно-коммунальные услуги. Еще возможные ситуации:
- когда кто-то не живет сам, а сдает комнату в аренду или занимается иными коммерческими сделками;
- дополнительных жильцов внес в регистрационные акты прежний собственник, который по разным основаниям утратил права владения;
- сама регистрация произведена с нарушением действительного законодательства, например, по фальшивым или частично недостоверным документам, с указанием неверных реквизитов.
Важно! Стоит заранее проконсультироваться с юристами, чтобы четко представлять — какие документы подавать, как их оформлять, а что вовсе писать нежелательно.
Если в жилище записан родитель, лишенный своих прав, то закон не предусматривает его нахождение в одном доме с ребенком. При обращении в суд полезно сослаться, конечно, и на это обстоятельство.
Как только документы собраны и иск написан, требуется предложить ответчику досудебное урегулирование конфликта. Он(а) вправе согласиться и все же, обнаружив серьезность ваших намерений, позволить снять себя с учета. Закон позволяет делать это даже устно. Однако тогда придется заручиться свидетелями, чтобы они в случае чего подтвердили — да, ответчику действительно предлагали договориться мирно. Если и в этом случае последует отказ, тогда уже остается только судиться. Единственное исключение из судебного порядка снятия с учета — это официальное свидетельство о смерти. В таких случаях миграционный отдел полиции сам решает отменить «прописку» в силу того, что некому больше пользоваться ей.
Если истец все делает по правилам — суд склонится на его сторону. Когда решение вынесено, его вместе с заявлением об отмене регистрации, паспортом и документом о праве на недвижимость предъявляют в надлежащую государственную структуру. Там обрабатывают заявку и принимают решение аннулировать регистрационную запись. Или не принимают — если обнаруживают какие-то ошибки, так что и на этом этапе надо отнестись внимательно к делу. Если же и в случае судебного предписания, подкрепленного решением миграционных властей, посторонний жилец отказывается уходить (переезжать), обращаться следует к судебным приставам. Только они и вправе обеспечивать выполнение вердикта судей.
Как выписать человека из квартиры, когда даже суд не поможет
Только что описанные схемы срабатывают в типовых ситуациях. Но возможны варианты, при которых закон не предусматривает ограничения доступа зарегистрированных людей в квартиру. И суд не будет тогда на стороне истца (либо же его решение легко опротестуют).
В частности, не получится так просто выписать тех, кто отказался от приватизации. По умолчанию в ходе первичной приватизации все пользовавшиеся долями получали их в собственность. Но если они тогда писали отказ от права на вручение имущества, то взамен им предоставлялась возможность пожизненно пользоваться им. Снятие с регистрации может производиться только по личному пожеланию, или же в случае смерти таких лиц. Даже продажа всей квартиры новому владельцу, или дарение ее, или завещание, или залог — не дают права новым собственникам выгонять зарегистрированного подобным образом жильца без его согласия.
Другой возможный вариант — вселение вследствие завещательного отказа. При составлении завещания любой владелец недвижимости имеет право расписать перечень лиц, которым желает позволить жить на его квадратных метрах. Такие граждане могут сохранять за собой прописку даже при продаже недвижимости наследниками третьим лицам. Если в завещании не установлен однозначно период подобного права обитания, оно будет бессрочно.
Еще один случай — заселение благодаря договору ренты. С точки зрения законодательства это разновидность купли-продажи. С той лишь разницей, что вместо обычной платы обеспечивается пожизненное содержание и материальная поддержка. При кончине прежнего владельца вся недвижимость становится полноценной собственностью другой стороны рентного договора.
В свое время многие люди покупали квартиры через жилищный кооператив. Даже частичная оплата пая (если это подтверждено документально) дает право считаться собственником. А раз это собственник (или сособственник), то и упразднить регистрацию без утраты права владения нельзя.
Не достигшие совершеннолетия также могут оказаться «невыписываемыми жильцами». И скорее всего — такими и окажутся. Суд обязан обратиться к органам опеки и попечительства. А они соглашаются (вернее, их обязывает соглашаться закон) только в том случае, если при выписке детям и подросткам предоставляют иное жилье, которое не хуже как минимум используемого.
И даже бывшие супруги могут быть «проблемными персонажами». Речь идет о том случае, когда недвижимость получена во владение до заключения брака. Ответчики вправе не столько отказываться выписываться, сколько просить суд об отсрочке в исполнении решения, если отсутствует возможность аренды и нет другого помещения, пригодного для жизни.
Что делать, если вы купили квартиру с прописанным человеком?
С точки зрения закона, продажа квартиры, где зарегистрированы невыписываемые или просто сторонние жильцы, полностью легитимна. И регистрационные службы имеют полное право фиксировать любые сделки, не уведомляя стороны о «сюрпризе». Порой он обнаруживается только при обращении в МФЦ.
Наиболее надежной подстраховкой будет профессиональное сопровождение риелторами, которые способны проверить любые нестыковки и шероховатости заранее. Но если подобная неприятность все же произошла, надо перечитать договор. Обычно при продаже, дарении недвижимости указывается, что продавец гарантирует юридическую чистоту сделки — или извещает покупателя заранее о возможных проблемах. Если такой пункт есть, то наличие дополнительных «прописанных» дает право через суд расторгать договор и возвращать все потраченные деньги. Судебные издержки также списываются с ответчиков, и им даже могут предписать выплату компенсаций материального и морального вреда — в чем помогут юристы.