Многие жильцы коммунальных квартир сталкиваются с конфликтами. Однако они возникают и в том случае, если кто-то продает свою часть по заниженной цене. Ничего удивительного: стремление к выгоде велико. Стоимость для живущих по соседству называют завышенную, а затем скрывают реальную ставку в договоре. При этом порой по названной публично цене продать комнату долго не удается. Ничего удивительного: закон оставляет у соседей по коммунальному жилью преимущественное право выкупа. При отказе соседей можно продавать недвижимость посторонним людям, но не менее чем по цене, которую предлагали ранее. Оспаривание сделки возможно через подачу исков. Однако юридическая перспектива определяется прежде всего тем, что сделали сами люди, чтобы реализовать свое преимущественное право.
Что должен сделать продавец комнаты в коммуналке
Закон говорит, что владельцы такого жилья приравнены к дольщикам. Индивидуальная собственность касается своих комнат. Совокупно распоряжаются кухнями, туалетами, ванными и переходами, другими сообща используемыми помещениями. Собравшись продать свое жилье, следует уведомить каждого соседа, показать ему стоимость и прочие предполагаемые параметры соглашения. В дальнейшем закон не запрещает изменять стоимость и остальные нюансы договоров, в том числе понижать цену или поднимать ее. Однако при любой корректировке придется уведомлять других заинтересованных лиц с нуля.
Юридически корректная форма сообщения — передача документа с подтверждением самого факта предложения. Как конкретно написать текст, надо решить самостоятельно. Главное, чтобы он полностью отражал суть предложения. Часто оповещения дают лично в руки и расписываются. На оставляемом у продавца дубликате следует иметь подписи соседей с подтверждением факта получения и даты передачи. Другой вариант, если взаимоотношения не слишком хороши, это отправка заказного почтового отправления с извещением и с описью. Отправку можно поручить и нотариусу (многие считают, что такой способ самый лучший). Обратите внимание! Письмо признают доставленным по истечении срока содержания письма в почтовом отделении. Речь идет о ситуации, когда человек действительно проживает в конкретном месте, но после отправки извещения почтовое отправление не было взято.
Как продать комнату в коммунальной квартире
Стоит только получить подобное письмо, заинтересованный человек (или же привлеченный им нотариат) получит извещение. Но иногда оно возвращается, и почта доводит до сведения клиентов, что фактически данного адресата по указанному месту жительства нет. И пока письмо не окажется на адресе, где человек реально обитает, с точки зрения закона надлежащего извещения все еще нет. Сколько на это понадобится времени, юридически безразлично.
Но вот извещение вручено официально. С этого момента есть 30 суток для выкупа доли. Если к концу срока сделка между сторонами не начата, можно искать альтернативных покупателей со строго идентичными условиями. Разумеется, не все сособственники, даже добросовестные и живущие по тому же адресу, заберут корреспонденцию одновременно. Указанные 30 суток отсчитываются с того момента, когда последний из них будет извещен. Если все соседи точно не желают приобретать новую недвижимость, они могут вместе с продавцом отказаться от сделки, обратившись в любую нотариальную службу. Это очень важно, когда уже известен потенциальный клиент, и всего лишь исполняют формальности.
Важно! Нотариальный отказ вступает в действие немедленно, а действует он неограниченно долго. Повторное извещение, если только цена не снижается, не требуется.
Что должны сделать соседи
Как только им сообщили о намерении, следует сразу решить, нужна ли покупка или нет. Если такой необходимости нет, достаточно всего лишь не отвечать на сообщение или отказаться от его получения. Тогда через 30 суток заинтересованная сторона может совершать сделку почти свободно. У соседей есть право предлагать свои параметры соглашения. Их точно так же доводят в документальной форме. У продавцов аналогично есть право принять предложение или отвергнуть. При несогласии сторон продажа недвижимости возможна. Однако понижать цену с этого момента нельзя, иначе сделка легко оспаривается.
Как самостоятельно продать комнату в коммуналке
Проще, если соседи по коммуналке нашли приемлемые взаимно условия. В этом случае необходимо подготовить договор. Чтобы продавец не мог уклониться от документального подкрепления купли-продажи, следует немедленно после вручения извещения выслать свое согласие.
Оформление сделки
Даже если на прежних этапах обошлось без нотариального заверения, теперь оно обязательно. Профессиональный свидетель устанавливает, все ли заинтересованные стороны знали о предложении, и как они отреагировали. Только при ранее закрепленном нотариально отказе это выясняться не будет.
Как продать долю в квартире
Владельцы комнат, которые исполняли требование закона самостоятельно, несут всю ответственность сами. В этом случае сотрудники нотариальной конторы могут только установить факт отправки корреспонденции, но не ее содержание. Продавец должен будет самостоятельно заверить, что преимущественные права с их стороны не нарушены, но все потенциальные стороны отказались сами. Соответствующая пометка подтверждает лишь слова самих обратившихся. Тогда в договоре следует прописать позицию, в которой стороны подтверждают свое знание возможности судебно оспорить попранную прерогативу.
Как я покупаю квартиру по частям
Представить иск можно в течение 90 суток. Но не все так просто. Отсчет идет с даты, когда заинтересованным людям стало известно о незаконной сделке. Правовой спор может возникнуть даже через несколько лет, если владелец фактически не проживал в коммуналке. Но для расторжения договора понадобится обосновать реальное незнание. Как только договор подписан сторонами, из нотариальной конторы он направляет в регистрационное ведомство. Там также смотрят лишь на сам текст и формальную правильность соглашения, а соблюдение порядка извещения для чиновников не имеет значения. Потому, даже если продажу зарегистрировали, она все равно может быть оспорена.
Однажды в северной столице произошла интересная история. Жительница коммуналки отвергла выкуп комнаты, а затем узнала о продаже ее за меньшую цену. Бывший сосед сослался на уклонение от получения письма. Судьи выяснили, что мнимая потерпевшая действительно отказалась брать его, хотя в почтовом отделении была и другое заказное письмо ей вручили. Две инстанции подряд отказали в иске.
Как узнать о цене сделки
Нотариат, регистрационная служба выдают сведения о цене лишь по запросу судей, прокуроров или следователей. Судьи и полицейские также не помощники в этом деле. Единственный шанс — жалоба прокурору. Ее можно прислать даже через госуслуги, вкратце изложив суть претензий. Отреагируют ли блюстители закона, предсказать нельзя. В идеальном случае они сравнят цены, сделав запрос. С ответом от прокуратуры, если он подтверждает нарушение закона, можно смело подавать иск.
Что в итоге
В проблемной ситуации надо начать с выяснения того, соблюдена ли норма об информировании. Соответствующая информация должна храниться на почте и у лица, заверившего сделку. Обнаружив нарушения, можно оформлять право собственности в установленном порядке. Выяснить цену без согласия сторон можно лишь через жалобу в прокуратуру. Если суд установит, что закон соблюден, оплатить нужно и расходы бывшего соседа. Это значит, что следует тщательно взвесить силу доказательств и не отталкиваться от догадок.