В Госдуму внесен проект о применении механизма при строительстве частных домов
Законопроект, предполагающий возможность финансирования через эскроу-счета строительства подрядчиками частных домов вне организованных коттеджных поселков, внесен правительством в Госдуму. Механизм можно будет применять, если дом строится по типовому проекту или с применением домокомплекта с использованием отечественных материалов. Эксперты полагают, что это позволит сделать рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) более прозрачным и увеличить долю ипотеки, но при высокой ключевой ставке его применение будет затруднительно. Правительство внесло в Госдуму пакет законопроектов, предусматривающий возможность финансирования через эскроу-счета постройки частных домов вне организованных коттеджных комплексов по договору подряда. Напомним, механизм предполагает, что деньги покупателя попадают на специальный счет в банке, а застройщик получает их лишь после завершения объекта, строительство же ведет за счет кредитных средств. С 2019 года такой порядок введен для строительства жилья в многоквартирных домах — для решения проблемы обманутых дольщиков. С 2022 года метод распространен и на строительство частных домов в малоэтажных жилых комплексах (см. “Ъ” от 24 ноября 2021 года). Идея расширить проектное финансирование на ИЖС в целом обсуждается не первый год. Как и стандартизация проектов, это должно решить проблему низкой ликвидности таких домов и увеличить ипотечное кредитование сегмента. Сейчас при строительстве частных домов вне коттеджных поселков эскроу-счета используются лишь в пилотном режиме. С инициативой законодательно урегулировать такую возможность выступил в конце лета Минстрой (см. “Ъ” от 2 августа). Как следует из законопроекта, проектное финансирование, впрочем, охватит не все ИЖС. Право использования эскроу-счетов предусматривается при использовании типовой документации или домокомплектов, включающих в себя отечественную продукцию (требования к ней определит Минпромторг), а подрядчик должен раскрыть данные о себе и реализованных проектах. За время доработки проекта власти отказались от детализации — документ теперь носит более рамочный характер, чем изначально предлагал Минстрой (в том числе исключены положения об обязательных условиях договора). Два других проекта решают уже сопутствующие вопросы — страхования средств граждан на эскроу-счетах (по аналогии со счетами для расчетов по договорам долевого участия, в размере до 10 млн руб.), а также освобождения работ подрядчика с применением эскроу-счетов от НДС (как и в случае с застройщиками, продающими квартиры). Президент НОСТРОЙ Антон Глушков инициативу приветствует: рынок будет «понятен как для банков и застройщиков, так и для конечных заказчиков». Директор развития жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков также полагает, что в результате «ИЖС должно стать ликвидным рыночным продуктом, а сделки — прозрачными». При дальнейшей стандартизации рынка и принятии дополнительных мер, говорит он, уровень проникновения ипотеки на ИЖС, как и в сегменте МКД, может превысить 50%. Как отмечает президент НАМИКС Елена Николаева, проект предоставляет возможность выбора механизма — с эскроу или без, и большинство граждан будет заинтересовано в использовании проектного финансирования. Сейчас, говорит она, «недобросовестные подрядчики — та проблема (исключая вопросы инфраструктуры), которая является основной». Гендиректор ГК «CLT Девелопмент» Павел Карнаух ожидает, что механизм будет востребован более чем у половины потенциальных покупателей загородных домов и позволит упростить оценку домов и участков. По мнению члена генсовета «Деловой России» Олега Малахова, с учетом развития ИЖС переход на эскроу-счета «выглядит логичным, но осложнит работу небольших строительных организаций: при нынешней высокой ставке ЦБ (15%.— “Ъ”) привлекать кредиты стало очень сложно». В августе зафиксирован скачок ввода ИЖС