Покупка собственного жилья — важное дело, поэтому, выбрав подходящий вариант, покупатель дает за него задаток. Это необходимо продавцу, который хочет иметь подтверждение серьезности намерения. Дальше все просто: подтвердили — готовимся к сделке. Но просто это только на первый взгляд. По факту, тут есть много нюансов, из-за которых можно потерять не только время, но и деньги, не говоря уже о нервных клетках, которые не восстанавливаются. Вносить и брать задаток нужно правильно.
В чём разница между авансом, задатком и обеспечительным платежом?
Документально предоплату оформляют одним из трёх способов: как аванс, задаток или обеспечительный платёж.
Обязательства в виде задатка
Если говорить о задатке, то он представляет собой определенную денежную сумму, которой покупатель подтверждает, что его намерения серьезны и что он готов приобрести недвижимость. Если говорить проще, то задаток — это гарантия того, что договор будет заключен. Причем обязательства тут принимает не только тот, кто покупает, но и продавец, которые гарантирует, что не будет предлагать недвижимость другим желающим.
Важно: договор по задатку, который заключается с собственником, фиксирует цену жилья, дату заключения сделки и так далее. Именно поэтому с владельцами жилья следует заключать как раз такой договор. Внесенная сумма потом считается в счет оплаты за квартиру.
Возвращают ли сумму задатка? Да, если соблюдены определенные условия: сделка была отменена ввиду обстоятельств, которые не зависят ни от одной из сторон, или по их обоюдному согласию. Если сделка была отменена из-за покупателя, то задаток он не получит, а когда виноват продавец, то ему придется вернуть сумму, умноженную на два.
Предоплата: что такое аванс
В сделке с недвижимым имуществом такая предоплата может быть внесена только по договору купли-продажи. а без него ни о каком авансе даже речи быть не может. Предварительный договор купли-продажи также фиксирует дату продажи, стоимость объекта и другие важные параметры, то есть аванс является предоплатой, которая будет учтена, когда будет заключаться договор по передаче прав собственности на квартиру. Такой платеж останется продавцу в единственном случае: если подобный пункт есть в договоре договоре. Таким образом продавцу компенсируется ущерб.
Часто «авансом» обиходно называется чисто символическое внесение определенной суммы, но при этом никакие намерения не подтверждаются, а это значит, что у покупателя не может быть уверенности в том, что покупка все-таки будет иметь место. Да и условия могут измениться.
То есть такой «аванс» не принесет покупателю ничего, кроме ощутимых убытков, поскольку он может подготовиться к сделке, потратиться на ее оформление — и тут продавец отказывается от продажи. Он может даже вернуть так называемый аванс, но сопутствующие финансовые потери компенсировать никто не собирается. Также может возникнуть ситуация, когда продавец повышает цену, а тому, кто покупает, приходится соглашаться на сделку, поскольку он уже потратил время и деньги на ее оформление.
Обеспечительный платеж: что это
По своей сути он напоминает задаток, однако предполагает более свободные условия, которые могут быть прописаны в индивидуальном порядке. Он может не возвращаться вовсе, его могут вернуть частично или даже полностью. Все зависит от условий договора. В то же время с задатком все иначе: продавец может не вернуть такой платеж или вернуть его вдвойне. Обеспечительный платеж является гарантией того, что любые обязательства по договору будут выполнены, в то время как задаток — это скорее гарантия того, что договор купли-продажи будет подписан.
Пользуются обеспечительным платежом не так часто, а зря, поскольку этот юридический инструмент на практике является наиболее удобным.
Как сделать выбор между предварительными платежами
Если клиент готов к сделке, то платеж-обеспечение или задаток являются идеальным выбором, поскольку они устанавливают ответственность. В то же время «аванс» не дает никаких гарантий, так что если ситуация полна неопределенности, лучше уж не вносить ничего вообще.
Особенности оформления соглашения о задатке
Название договора может быть каким угодно — и даже если там указано слово «аванс», но по сути речь идет о задатке, это ничего не меняет. Главное, чтобы в соглашении были прописаны все важные моменты. Это полная информация о недвижимости, причем не только о собственниках, но и о прописанных лицах. Обязательно — паспортные данные обеих сторон сделки. В договоре также следует прописать сумму задатка и срок, на который он вносится. Обязательно указывается, в каких случаях и каким образом возможно возвращение задатка. Договор задатка также предполагает необходимость перечисления всех документов, которые нужно будет подготовить к дню сделки.
В том же договоре прописываются и разнообразные нюансы — срок, к которому жильцы должны быть выписаны из квартиры, факторы, влияющие на право собственности, а если квартира приобретается в ипотеку — то фактор неодобрения сделки со стороны банка. Наконец, прописывается дата и все условия окончательной сделки, включая нотариуса и тою какая сторона платит за регистрацию и аренду ячейки в банке.
Обязательно нужно прописать максимум условий, причем все они должны быть конкретизированы.
Отказ банка в ипотеке: можно ли вернуть задаток
Как правило, пункт о том, что задаток возвращается в случае отмены сделки по обстоятельства, которые не зависят от покупателя и продавца, прописывается обязательно. Отказ банка — это как раз такое обстоятельство, то есть нет чьей-то вины в том, что сделка не состоялась. Если соответствующий пункт прописан, никаких проблем обычно не бывает. Но иногда продавец может решить, что это вина покупателя, и отказываться возвращать аванс — и это весомый повод обратиться в суд.
Что нужно сделать перед внесением задатка
Нужно обязательно убедиться в том, что продавец и собственник квартиры — одно и то же лицо. С этой целью заказывается выписка из ЕГРН. Также следует проверить все документы.
Сколько денег вносить — средний размер задатка
Сумма задатка зависит от стоимости квартиры, так что она колеблется от 20 до ста тысяч рублей. В целом принцип простой: чем меньше внесено денег — тем лучше. Иногда продавец может сам потребовать существенную сумму, но в этом случае уместно поинтересоваться, зачем она ему. Иногда причина может быть действительно веской, но с таком случае следует оформлять договор предварительной купли-продажи и вносить не задаток, а обеспечительный платеж. В идеале сделку нужно заключать с нотариусом, это является дополнительной гарантией того, что передача прав собственности не сорвется.
В то же время следует внимательно присматриваться к продавцу. Если что-то вызывает подозрения, лучше сразу начинать искать другую квартиру, поскольку существует категория мошенников, промышляющих именно авансами. Поэтому также обязательно нужно составить расписку о передаче средств, причем с указанием конкретной суммы.
Продавец пишет расписку собственноручно и только в присутствии покупателя. Почему так? Потому что доказать, что подпись подлинная — сложнее, а вот когда своей рукой написан весь документ, задача существенно упрощается.
Если задаток не отдают, нужно письменно сообщить продавцу свои требования, а потом обращаться в суд.